Immobilier locatif : Faut-il louer vide ou meublé ?

Investir dans l'immobilier locatif nécessite de choisir entre location vide ou meublée. Faire le choix de louer vide ou meublé conditionnera non seulement la gestion administrative de votre bien mais également sa fiscalité.

Quelle solution vous offrira le meilleur rendement locatif ? Quel type de location offre la meilleure rentabilité ou plutôt le meilleur rapport risque / rendement ? Eclairage.

Location vide : plus de sécurité et moins de «turn-over»

La location vide, championne des locations  

En France, la location vide est préférée par les locataires et les propriétaires-bailleurs. Ces avantages : 

• Pour les locataires : la location vide leur permet de mieux s’approprier les lieux (choix des meubles, etc…)
• Pour les propriétaires : elle limite le « turn over » et nécessite moins d’entretien et de frais. Avec un taux de vacance locative faible, la location vide est effectivement encadrée par un bail d’une durée minimum de 3 ans, d’un dépôt de garantie d’1 mois et d’un préavis de 3 mois du côté du locataire contre 6 du côté du propriétaire-bailleur. Attention toutefois, dans certaines zones considérées comme « tendues » telles que Toulouse, le préavis du locataire peut être réduit à 1 mois si ce dernier en fait la demande.

La location meublée, un profil de locataire plus mobile  

L’offre de location meublée séduit quant à elle particulièrement des profils de locataires étudiants ou travailleurs en mobilité. La vacance locative pour les biens meublés est ainsi plus élevée que pour les logements vides et les contrats de location sont renouvelés plus souvent.

La location meublée : des loyers plus élevés et une meilleure rentabilité brute

Définition

Qu’est-ce que la location meublée ? Selon la loi ALUR, est qualifié de meublé « Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Des loyers 5 à 30% plus élevés

Meubler un bien est un service qui se paie. Ainsi, à qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue 5 à 30 % de plus qu’un même logement loué vide.

La location meublée : Une meilleure rentabilité brute

Une meilleure rentabilité brute

Conséquence directe d’un loyer plus élevé, la rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix du logement le tout multiplié par 100) d'un logement loué meublé est supérieure à celle d'un bien loué vide. 

Pensez en termes de rentabilité nette

Si le rendement locatif brut vous donne une première indication, n'oubliez pas que vous devez également tenir compte :

• Des charges et autres taxes locales
• De votre tranche marginale d'imposition
• Et de l'impact des différents régimes fiscaux

En d'autres termes, c'est la rentabilité nette qui prévaut pour analyser la performance d'un investissement locatif qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.

Location meublée : une fiscalité plus favorable

Les propriétaires-bailleurs d’un bien meublé optent le plus souvent pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Selon ce cadre, si vous choisissez le régime forfaitaire, vous n’êtes imposé que sur la moitié des revenus locatifs. 

En location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous optez pour le régime forfaitaire (micro-foncier), vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur ces revenus locatifs (seuls 70% des loyers encaissés sont intégrés dans le calcul de votre imposition). Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable.

Faire gérer son bien, un gage de sérénité et de sécurité

Quelle que soit la nature de votre location ; vide ou meublée, il est vivement conseillé de s’entourer de professionnels en gestion locative pour sécuriser votre investissement. Outre un gain de temps et d’énergie, faire gérer votre bien immobilier vous garantira un meilleur respect de la législation en vigueur et minimisera les vacances locatives.

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En conclusion…

La location vide est moins rentable. Mais elle offre une meilleure sécurité quant à la perception des loyers, le turn-over des locataires étant moins considérablement réduit. Ce qui réduit également les frais de gestion et d'entretien du bien. La location meublée, elle, est plus risquée, en raison d’un plus fort « turn-over » (changements de locataires plus fréquents) et de frais annexes plus lourds. Ce qui est compensé par des loyers plus importants et un régime fiscal plus favorable que celui de la location vide. 

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Quelques chiffres…  

Selon les dernières données publiées dans l’édition 2018 des Tableaux de l’économie française, l’INSEE avance le chiffre de 28 766 000 de logements loués ou acquis en France (hors Mayotte) au titre d’une résidence principale. Parmi eux, on dénombre quelques 10 763 000 logements loués vides, soit 37 % et 743 000 logements loués meublés soit 3 %.